Comprar Apartamento na Planta: O Que Ninguém te Conta!

31/07/2018André AraújoFinanças Pessoais

Quem nunca ao menos cogitou comprar apartamento na planta que atire a primeira pedra.

A compra da casa própria é o sonho de 9 entre 10 brasileiros. Ter um imóvel em que você pode chamar de seu e desfrutar de todo o conforto e segurança que este bem lhe proporciona não tem preço!

Ou melhor, tem preço sim! e alto!

Por isso, uma opção que sempre foi bem vista pelas pessoas é a de comprar apartamento na planta. Afinal, todos sabem que essa é a maneira mais barata de se comprar um imóvel, não é mesmo?

Assista o Conteúdo deste Artigo em Vídeo! 😎

Porém, é preciso ficar bastante atento antes de comprometer seu dinheiro com este negócio, de forma que o sonho da casa própria não se torne um pesadelo financeiro.

Continue lendo que vamos detalhar tudo que você precisa saber antes de comprar apartamento na planta.

Conteúdo

A Cultura da Casa Própria

A compra da casa própria é um marco na vida de qualquer pessoa.

O estereótipo da família brasileira feliz envolve o casamento, filhos, empregos estáveis e a casa própria.

Esse sonho de comprar um imóvel esta enraizado na sociedade de forma que nem paramos pra pensar se aquele imóvel é o que realmente queremos e/ou precisamos.

O que acontece é que muitas vezes este sonho nem é seu. É simplesmente um sonho que a sociedade te diz que você deveria ter. Assim você o busca para dar satisfação a esta “pressão”.

Apoio da Família..

Quem nunca ficou impressionado quando um sobrinho ou um primo anuncia em um jantar de família que vai comprar um apartamento na planta?

“Nossa!”, “Parabéns!”, “Isso mesmo”. É o que todos dizem!

E entre si ainda comentam: “Como fulano é inteligente né? Comprar apartamento na planta é uma ótima escolha”.

Ou ainda: “Gastar com aluguel é jogar dinheiro fora! Financiamento pelo menos está pagando algo que é seu”.

Bom… Existem casos e casos, mas o que temos que ter em mente é que nossas decisões financeiras precisam ser baseadas na racionalidade.

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É preciso analisar se para você é melhor morar de aluguel, fazer um financiamento, consórcio, etc. A questão é que não existe uma única resposta para esse questionamento.

O que existe (e muito!) são pessoas e ou instituições (imobiliárias) que aproveitam desse sonho brasileiro para tirar vantagem em cima de pessoas comuns. Essas pessoas, na esperança de conseguir realizar este sonho, são levadas pela emoção e entram, muitas vezes, em ciladas bem grandes.

Mais à frente, geralmente no momento da entrega das chaves, isso pode acarretar na desistência do negócio, com dívidas e dor de cabeça.

Mas não se preocupe que daremos dicas para você evitar que isto aconteça! 😉

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O Financiamento Imobiliário

Basicamente existem quatro formas de se comprar um imóvel:

Comprar à vista;
Consórcio;
Financiar um apartamento pronto;
Comprar apartamento na planta.

Neste artigo vamos focar na 4ª maneira: Comprar apartamento na planta.

Afinal, como funciona a compra do imóvel na planta?

Comprar um apartamento na planta é comprar a promessa de que construirão um imóvel com o dinheiro que você e os demais compradores estão dando.

Em linhas gerais, quando se compra apartamento na planta, você está financiando parte da construção do empreendimento.

A Venda

Os stands de venda de lançamentos imobiliários costumam ser muito convidativos. No centro do ambiente fica exposta a maquete do projeto, dando cara ao desejo de consumo dos candidatos a compra de uma das unidades do empreendimento.

Mas o que mais mexe com a expectativa e anseio pela compra é o decorado. Estar dentro do imóvel, com as dimensões exatas da construção mexem ainda mais com as emoções do candidato à compra e, envolvidos pela atmosfera da venda, os compradores acabam não analisando os valores com a devida atenção.

A Proposta..

Veja como a proposta normalmente é oferecida:

Você dá uma entrada de cerca de 30% do valor do imóvel. Porém, pode diluir esta entrada nas prestações, durante a fase de construção do empreendimento. Além disso pode usar o FGTS no financiamento do restante da dívida.
Como a maioria das pessoas não dispõe de um grande valor para entrada, acabam por achar bastante interessante esta opção.
Valorização certa! Na entrega das chaves seu apartamento novo poderá valer até 50% mais!
Parcelas mensais baixas e sem juros! Com apenas um pequeno reajuste mensal do CUB ou INCC.
Você ainda pode escolher qual andar quer morar, se quer o sol da manhã, etc.

Parece ótimo não é mesmo?

Assim, todo feliz e empolgado você decide assinar o contrato. Pronto! Sonho da casa própria ai vou eu!

Porém…

….o que você descobre ao longo do tempo de construção do seu apartamento é que a realidade não é tão linda quanto a promessa que lhe venderam.

Vamos aos fatos:

O Tal do INCC

O corretor de imóveis na hora da venda te avisa sobre o financiamento com a imobiliária não possuir juros e que ocorre apenas uma correção, normalmente pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC) ou pelo Custo Unitário Básico de Construção (CUB). Afirma ainda que o acréscimo é de poucos reais e que você nem irá perceber este aumento.

Basicamente a escolha por parte da imobiliária sobre qual índice reajustar é simples: Eles escolhem o maior.

Não se surpreendeu né? Pois é, nem eu. Mas vamos conhecer como estes índices afetam nosso bolso.

O INCC (ou CUB) não incide somente sobre as parcelas mensais, como o seu corretor te disse, ele incide em tudo! Nas parcelas anuais, na entrega das chaves e o pior: sobre o valor restante total da dívida!! 😱

Simulação..

Vou dar um exemplo para deixar mais claro:

Obs: As taxas do INCC usadas na simulação a seguir são as taxas reais aplicadas de Janeiro/2015 até Julho/2017. Você pode consulta-las aqui.

Suponhamos que você resolveu comprar um apartamento na planta por R$200.000,00 em Dezembro de 2014.

Você guarda um dinheiro, se planeja e avalia o valor da prestação que vai caber no seu orçamento. Tudo certo.

Você então, combina com o corretor de pagar 30% do valor do imóvel (R$60.000) durante a obra de 30 meses e 70% (R$140.000) para serem pagos após a entrega das chaves com financiamento em instituição bancária.

Os R$ 60 mil da obra ficaram nas seguintes condições: 3 parcelas de R$ 4 mil (a cada 10 meses), 27 parcelas de R$ 800,00 e R$26.400,00 nas chaves.

O Efeito do INCC

Lembra que te disse que o INCC incide em tudo? Pois é…

Em Janeiro/2015 o INCC foi de 0,92% logo sua parcela aumentou para R$807,36; a parcela de R$4 mil foi pra R$4036,80; o valor das chaves subiu para R$26.642,88; e o valor total da sua dívida foi de R$200 mil para R$201.840,00.

Logo, já no 2º mês, mesmo tendo pago os R$800,00 da primeira parcela, sua dívida total aumentou para R$201.040,00!

Após 12 meses (Janeiro/2016), ainda com a correção através do INCC, a parcela mensal passou para R$859,95; o valor pago para a construtora no recebimento das chaves estaria em R$28.378,39; e o valor total da dívida estaria em R$205.383,93!

No último dos 30 meses, a parcela mensal foi de R$940,68, o valor pago para a construtora no recebimento das chaves seria de R$30.664,47 e o valor total da dívida seria de R$205.497,58!

Analisando os Números…

Ou seja, ao final dos 3 anos de construção do seu imóvel, você pagou R$69.999,73 e ainda deve R$205.497,58!

Isso porque seu imóvel valia R$200.000…

Você deve mais agora do que devia antes de começar a pagar! 😱😱

O grande problema aqui é que, normalmente, as pessoas só descobrem isso depois que a obra fica pronta e elas tem acesso ao extrato atual da dívida.

As imobiliárias não enviam o extrato atualizado do valor total da dívida no decorrer dos meses de financiamento (a não ser que você exija). E quase ninguém sabe que pode exigir isso delas e portanto não o fazem.

Custo de Oportunidade

O fator comumente ignorado na hora de avaliar a viabilidade de um negócio é o custo de oportunidade.

O custo de oportunidade nada mais é do que aquilo que você poderia ganhar, caso investisse o dinheiro da compra de algo (no caso o apartamento na planta), ao longo de um determinado período.

Ou seja, nos 2,5 anos de financiamento, do qual vimos que a dívida, apesar dos pagamentos mensais, só aumentou, você poderia investir o dinheiro pago mensalmente. Neste caso, teria um montante relativamente maior ao final desse período.

Considerando que consiga retornos modestos de 8%a.a. Se você investisse os R$800,00 das prestações do imóvel da simulação acima, você teria no final dos 2,5 anos R$ 26.366,00.

Vamos considerar que este mesmo imóvel que antes custava R$200.000 e agora está custando R$260.000 (supondo valorização de 30%).

Assim, você poderia dar uma entrada de 26 mil e financiar os 234 mil restantes. Ao invés de pagar 70 mil e ter de financiar 205 mil.

Ou seja, mesmo desconsiderando os custos extras e o risco envolvido ao comprar apartamento na planta, que vamos discutir a seguir, e supondo uma valorização extremamente elevada do imóvel, ainda assim, em termos financeiros, não valeria a pena comprar o apartamento na planta.

Vantagens e Desvantagens em Comprar Apartamento na Planta

Preço

Geralmente, o preço de um apartamento na planta é inferior ao de um imóvel pronto. O motivo é simples: Existe um risco embutido neste preço.

O imóvel ainda não existe, logo, ao compra-lo, você ganha em preço pois assume o risco dele nunca existir! Ou, no mínimo, aceita esperar alguns anos para que ele esteja disponível.

Além disso, você ajuda a financiar a própria construção, o que interessante para a construtora.

Porém, como vimos na simulação acima, pode ser que o custo final desse imóvel ao comprá-lo na planta, saia bem mais caro do que o valor que é anunciado, fazendo com que a opção por um imóvel pronto possa sair mais em conta.

Valorização

Uma das grandes vantagens ditas pelos corretores durante a venda do apartamento na planta é a sua valorização.

Bom… na prática não existe garantia nenhuma que o imóvel irá se valorizar. É no máximo uma tendência baseada nos acontecimentos passados.

De todo modo, mesmo considerando uma valorização extraordinária de 30% do seu apartamento, no período de compra até o término da obra, você viu na simulação acima que um apartamento de R$200.000 custaria para você cerca de R$275.000.

Ou seja, os 30% de valorização faria seu imóvel custar R$260.000. Precisaria de uma valorização superior a 38% para que o valor do imóvel seja igual ao valor que você deve.

Portanto, se atenha aos fatos na hora de analisar a compra de um imóvel e não considere sua valorização. A valorização está fora do nosso controle e não pode ser um fator relevante na hora de comprar apartamento na planta.

Custos Extras

Acabamento

Você paga todas as parcelas, o montante das chaves e quando pensa que terá um alívio você se depara com mais algumas surpresinhas…

O seu apartamento não se parece em nada com aquela versão decorada que você viu no stand de vendas.

Acontece que no apartamento decorado,o acabamento chega a custar 70% do valor do imóvel. Daí você imagina um apartamento que é completamente incompatível com o que vai ser entregue.

E os vendedores jamais falam sobre os custos do acabamento.

Você se dá conta que terá que arcar com os custos de pisos, azulejos nas paredes, janelas da área de serviço (que podem não ser entregues por algumas construtoras), os assentos dos vasos sanitários, chuveiros, box, lâmpadas e spots (estrutura que envolve a lâmpada).

Não existe uma lei que determina quais são os itens do acabamento que as construtoras são obrigadas a entregar junto ao apartamento, mas existe um certo padrão no mercado em relação a isso. A maioria das construtoras entrega o básico, como portas, fechaduras, pinturas, esquadrias de alumínio, etc.

Além disso, por ser um empreendimento novo, ainda vai haver o famoso rateio para contratar funcionários e comprar itens para as áreas comuns do condomínio.

Impostos

No momento que você recebe as chaves, terá de negociar com um banco, o financiamento do restante das parcelas.

Assim, ao assinar o contrato é necessário arcar com o famoso imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI). Este imposto varia em cada estado (em média de 3% do valor do imóvel), além de custos com cartório.

Prazos

É quase regra: A imobiliária não vai entregar seu imóvel no prazo.

A coisa mais comum é chegar na data acordada para entrega das chaves e cadê o apartamento pronto?

Isso quando entregam, pois ainda existe a possibilidade da construtora falir e você nunca receber seu imóvel. Neste caso somente indo à justiça pra tentar resolver o imbróglio.

Nesses casos, além do dinheiro perdido, se perde tempo e saúde, além da frustração de ver o sonho da casa própria ir por água abaixo.

Dicas Para Comprar Apartamento na Planta

Se mesmo após toda a leitura você ainda quer comprar apartamento na planta, eis algumas dicas importantes:

Verificar reputação da construtora: Procon, Proteste, Ibedec e Reclame Aqui podem demonstrar o feedback de outros compradores e como a empresa contornou as insatisfações apresentadas.
Investigar a área a ser construída: Procure saber se o imóvel possui o R.I. (Registro de Incorporação), que é fornecido pela Prefeitura. Descubra também se o imóvel tem um CNPJ próprio, com nome do empreendimento e banco financiador da obra.
Visite a obra;
Veja se vai ter condições de pagar: Além das prestações mensais, existem prestações intermediárias e a da entrega das chaves, além de custos com acabamento e impostos. Esteja ciente para evitar aborrecimentos e o pagamento de mais juros!

Conclusão

Neste artigo vimos tudo o que envolve comprar apartamento na planta e as ciladas que você pode entrar caso não esteja atento na hora de fechar negócio.

É importante tentarmos sempre sair do senso comum e pensar fora da caixa, pois, muitas vezes, tomamos certas atitudes popularmente vistas como corretas e que, portanto, temos certeza que são a melhor escolha. Porém, na verdade, se revelam extremamente desvantajosas.

Aqui vai uma dica extra: Planeje-se!

Quer comprar um imóvel. Ok.

Mas organize-se, poupe todo mês, invista esse valor e, daqui a alguns anos, compre a vista ou dê uma entrada grande o suficiente para que você possa ter tranquilidade na sua vida e no seu bolso.

Considere fazer o dinheiro trabalhar para você ao invés de pagar juros.

Existem investimentos bastantes seguros em Renda Fixa que possibilitam um retorno considerável no médio-longo prazo.

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Até a próxima! =)